Infelizmente, o atraso na entrega de imóveis é uma realidade no nosso país, frustrando (e lesando) sobremaneira alguns compradores, ensejando ações de rescisão contratual c/c reparação por danos materiais e compensação por danos morais.
No que pertine aos danos morais, vale destacar o entendimento jurisprudencial que vem sendo adotado pelo STJ, consubstanciado pelo AgInt no AREsp 1804863/PR, segundo o qual: “… O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar lesão extrapatrimonial, como reconhecido pela Corte de origem”.
Noutro giro, há de se ressaltar que o mesmo STJ possui entendimento de que: “… O EXCESSIVO atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial”. Nesse sentido: AgInt no REsp 1870773/SP, AgInt nos EDcl no REsp 1816498/DF e o AgInt no AREsp 1818562/RJ”; Assim, se é certo que, por um lado, o simples inadimplemento contratual não gera dano moral, também é certo que, por outro, o EXCESSIVO atraso na entrega enseja o pedido danoso.
Registra-se, ainda, que o TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – possui o entendimento sumular de Nº 161, senão vejamos: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”; Desse modo, a construtora não poderá se valer desses argumentos para defender o atraso desmedido da entrega das unidades e afastar a responsabilidade civil sob a alegação de caso fortuito ou de força maior, devendo-se observar o prazo contratualmente estabelecido entre as partes. Todavia, não é demais lembrar que a súmula Nº 164, da corte paulista, autoriza “… o prazo de tolerância não superior a 180 dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de compra e venda, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Diante disso, depreende-se a possibilidade de restituição integral dos valores pagos pelos compradores (súmula 543, do STJ), na hipótese de rescisão contratual proveniente de culpa da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e até mesmo a configuração dos danos morais, a depender das peculiaridades de cada caso e/ou da morosidade excessiva.